Conforme a lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 1/2013 del 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, y el CTE DB SUA, todos los edificios construidos con anterioridad al 4 de diciembre de 2010 deberían haber ejecutado todos los ajustes razonables necesarios para garantizar la accesibilidad.
¿Qué zonas son las susceptibles de estos ajustes razonables?, pues todas las comunes que puedan ser susceptibles de un uso.
¿Quién ha de afrontar dichos ajustes razonables?, obviamente la comunidad de propietarios.
¿Qué son ajustes razonables?, aquí es donde está el problema, ya que se consideran ajustes razonables aquellas obras que su importe anual (descontando subvenciones o ayudas) no exceda las 12 mensualidades ordinarias de comunidad.
Si supera esta condición, las obras han de ser aprobadas en Junta de propietarios con mayoría, y que representen la mayoría de cuotas de participación.
No obstante, en caso de que las obras superen lo estipulado como “ajustes razonables”, no está exenta de posibles sanciones en caso de no realizar las obras de mejora, ya que se está incurriendo en la vulneración de los Derechos Fundamentales de las personas.
Si en el edificio residen personas con minusvalías, personas mayores de 70 años o con problemas de movilidad, son argumentos más que suficientes para “obligar” a realizar las obras oportunas.
Si desgranamos lo comentado anteriormente, se puede afirmar;
La Ley 8/2013 del 26 de junio de rehabilitación, regeneración y renovación, en el artículo 2 dice;
“Las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada. Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.”
Cuando las obras cuesten por año un máximo de 12 mensualidades de la actual cuota mensual que pagáis de gastos ordinarios en la comunidad: 12 meses x 30 €*/mes = 360 €/año.
Si repasamos la Ley de propiedad horizontal, en su artículo 10 dice;
“Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido”
Esto quiere decir lo comentado inicialmente. Cuando el importe repercutido anualmente, como consecuencia de la realización de obras de accesibilidad, exceda de doce mensualidades ordinarias de gasto comunes y el acuerdo haya sido adoptado por el voto favorable de la mayoría de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos y todos los propietarios, hayan votado a favor o en contra, están obligados a cumplir el acuerdo y, por tanto, a pagar.
No obstante, el carácter obligatorio de las obras no se elimina por el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes lo hayan requerido cuando no se obtiene la citada mayoría.
¿Qué obras se consideran mejoras de accesibilidad?
1.- La mejora en accesos y pequeños desniveles
Como solución para la mejora de accesibilidad en accesos y pequeños desniveles se contempla como solución:
- Bajada a cota o nivel, tanto del ascensor a instalar como del ascensor existente si se diese el caso.
- Rampas.
- Plataformas elevadoras verticales (para alturas no superior a una planta).
- Plataformas elevadoras inclinadas-salvaescaleras (para alturas no superior a una planta).
- Sillas de evacuación manuales.
- Orugas motorizadas y sillas salva-escaleras.
- Rampas móviles (sólo como facilitador).
Se ha de entender la anterior lista de opciones en el orden establecido, es decir, se han de barajar las opciones en ese orden, e ir justificando por qué no se puede ejecutar o si cada una de ellas, tanto a nivel técnico, urbanístico y económico.
2.- Instalación de un ascensor
La instalación de un ascensor en un edificio existente carente de la instalación es una de las obras con más crecimiento en los últimos 15 años.
Las opciones disponibles para su instalación pueden ser muy variadas, siendo las más habituales:
- En zonas comunes dentro del edificio.
- En el interior de patios interiores.
- Por la fachada del edificio (suelo implicar la ocupación de terreno público).
- Por zonas privadas interiores (interior de viviendas o elementos privados como tendales).
Si bien es cierto se pueden dar los dos casos conjugados, la necesidad de dotar de accesibilidad el portal y la instalación de un ascensor.
Obviamente esto sólo es un pequeño resumen de lo que se puede realizar para mejorar la accesibilidad de un edificio y así, mejorar las condiciones para las personas con movilidad reducida.
Cabe indicar que también se puede recurrir a la vía judicial, donde al 99% dan la razón a los que demandan a las comunidades.
Quedamos a su disposición para analizar su situación y las posibilidades de aplicación de los ajustes razonables para mejora de accesibilidad.
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